Instalar cámaras de vigilancia en una comunidad de vecinos puede ser una magnífica herramienta para frenar robos, actos vandálicos y problemas de convivencia, pero también es un auténtico campo de minas legales si no se hace bien. Cumplir la normativa de cámaras de videovigilancia en comunidades no es opcional: afecta a la Ley de Propiedad Horizontal, al RGPD, a la Ley Orgánica de Protección de Datos y a la Ley de Seguridad Privada.
Si en tu finca ya se está hablando de poner cámaras, o ya las tenéis y no sabéis si están en regla, te interesa tomártelo en serio. Un sistema mal aprobado en Junta, con cámaras mal ubicadas o sin respetar los plazos de conservación de imágenes puede acabar en multas importantes de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) y en conflictos entre vecinos que podrían haberse evitado.
Marco legal básico para instalar cámaras en una comunidad
Para empezar, la instalación de sistemas de videovigilancia en comunidades de propietarios se apoya en varias normas que deben respetarse al mismo tiempo. Las tres piezas clave son la Ley de Propiedad Horizontal, el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la normativa de Seguridad Privada, además de los criterios e instrucciones emitidos por la AEPD.
Desde el punto de vista comunitario, la Ley de Propiedad Horizontal regula cómo debe aprobarse la instalación: qué mayoría hace falta, cómo se computan los votos de los ausentes y cuándo el acuerdo es obligatorio para todos los propietarios. En el ámbito de la privacidad, el RGPD y la LOPDGDD fijan las condiciones para tratar imágenes de personas, el registro de actividades de tratamiento y los derechos de los afectados. Finalmente, la Ley de Seguridad Privada entra en juego cuando hay personal de seguridad o empresas de vigilancia implicadas, determinando quién puede vigilar y cómo.
Mayoría necesaria en Junta de Propietarios
Uno de los puntos que más dudas genera es qué mayoría hace falta para colocar cámaras en zonas comunes. La regla general es que se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de la totalidad de los propietarios, que representen a la vez las tres quintas partes de las cuotas de participación, de acuerdo con el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
No es imprescindible que esa mayoría cualificada se alcance en la propia reunión. Es válido que la propuesta salga adelante con una mayoría simple inicial en Junta, siempre que, tras notificar el acuerdo a los propietarios ausentes, estos no se opongan en el plazo de 30 días y, sumando todos los votos y cuotas, se llegue a las famosas tres quintas partes.
Cuando en la misma Junta ya se alcanzan esos tres quintos de propietarios y cuotas, el acuerdo de instalación de cámaras se considera firme en ese mismo momento, sin necesidad de esperar el mes de posibles discrepancias de los ausentes. Y, en cualquier caso, el acuerdo válido obliga a todos los propietarios, estén o no de acuerdo y hayan asistido o no a la reunión.
Existe una particularidad importante: si la comunidad ya cuenta con servicios de seguridad privada y las cámaras se plantean como complemento a esos servicios, basta con una mayoría simple para aprobar su instalación. En ambos escenarios, lo aconsejable es que el acuerdo detalle número de cámaras, zonas a cubrir y quién será la persona designada para acceder a las imágenes.
Zonas donde se pueden y donde no se pueden colocar cámaras
La ubicación de las cámaras es un tema especialmente sensible, porque de captarse espacios prohibidos la AEPD puede considerar el tratamiento ilícito, aunque la instalación haya sido aprobada correctamente en Junta.
Zonas donde sí se pueden instalar cámaras
En una comunidad de propietarios, las cámaras de videovigilancia pueden colocarse exclusivamente en zonas comunes, siempre respetando el principio de proporcionalidad y la finalidad de seguridad. Las ubicaciones típicas son:
- Portales y accesos principales, incluyendo puertas de entrada a la finca y vestíbulos.
- Pasillos, halls y zonas de paso comunes, cuando haya antecedentes de incidentes o riesgo razonable.
- Garajes y rampas de acceso, tanto en la entrada como en el interior de las plantas de aparcamiento.
- Trasteros y pasillos de trasteros, donde es frecuente el robo de pertenencias.
- Jardines, pistas deportivas y otras zonas recreativas de uso común, si hay problemas de vandalismo o intrusiones.
- Ascensores, siempre que no se enfoque directamente a las personas de manera invasiva y se mantenga la finalidad de seguridad.
- Recintos o patios interiores de uso comunitario, especialmente si existen antecedentes de robos o accesos indebidos.
Zonas donde las cámaras están prohibidas
En cambio, hay áreas en las que la instalación o el simple hecho de grabar con una cámara orientada hacia ellas no está permitido. No se pueden captar imágenes de espacios privados de terceros ni de zonas de dominio público más allá de una franja mínima. En particular, hay que evitar:
- Interior de viviendas y locales, incluyendo entradas, puertas abiertas, ventanales, terrazas o balcones privados.
- Zonas públicas exteriores como aceras, calzadas, plazas o parques, ya que la videovigilancia de la vía pública es competencia exclusiva de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.
- Terrenos o propiedades colindantes que no formen parte de la comunidad, salvo que técnicamente sea imposible evitar captar una pequeña franja.
- Grabaciones excesivas del interior de ascensores enfocando directamente a las personas sin necesidad real para la seguridad.
La AEPD admite una excepción práctica: cuando para vigilar accesos al portal o al garaje resulte inevitable captar una pequeña franja de vía pública, siempre que sea imprescindible para la finalidad de seguridad y esa captación se limite al mínimo. Si, por motivos de enfoque o zoom, la cámara puede registrar elementos de viviendas ajenas o terrenos colindantes, deben aplicarse máscaras de imagen u otras soluciones técnicas para que esas áreas aparezcan difuminadas o bloqueadas.
Responsables, encargados y acceso a las imágenes
En una comunidad, la responsabilidad sobre lo que se graba y cómo se gestiona no recae en la empresa instaladora, sino en la propia comunidad. La comunidad de propietarios actúa como Responsable del Tratamiento, y es la Junta quien decide la instalación, la finalidad, el número de cámaras y la designación expresa de la persona o personas autorizadas para acceder a las imágenes.
Es importante que esa designación de personas autorizadas figure claramente en acta, especificando si se trata de un vecino concreto, del presidente, del administrador de fincas o de un tercero externo. Para tomar este acuerdo sobre quién puede acceder suele bastar la mayoría simple, aunque la instalación inicial requiera mayoría cualificada.
Cuando la comunidad contrata una empresa de seguridad o una empresa instaladora que se encargará de gestionar o mantener el sistema, esa empresa se convierte en Encargado del Tratamiento. Esto implica que solo podrá tratar las imágenes y acceder al sistema siguiendo las instrucciones por escrito de la comunidad, recogidas en un contrato de encargo de tratamiento que incluya medidas de seguridad, plazos y usos permitidos.
El acceso a las grabaciones debe ser muy restrictivo: las imágenes solo pueden ser extraídas o consultadas por las personas autorizadas y por el encargado, y siempre con una finalidad concreta de seguridad (por ejemplo, investigar un robo, un daño en el garaje, un acto vandálico, etc.). Resulta clave que los sistemas estén protegidos mediante contraseñas robustas y custodia física del grabador, preferiblemente en un cuarto cerrado o cofre de seguridad para evitar manipulaciones o accesos no autorizados.
Un error común en muchas comunidades es asumir que el conserje o el personal de mantenimiento pueden actuar como vigilantes. La Ley 5/2014 de Seguridad Privada prohíbe expresamente que un conserje ejerza funciones de vigilancia sin la debida acreditación profesional. El personal de seguridad privada habilitado puede efectuar vigilancia activa y visualización en directo con finalidad de seguridad, pero el conserje solo podría supervisar monitores dedicados a control de accesos o instalaciones, y siempre que las pantallas no sean visibles para terceros.
En cuanto al acceso a las grabaciones, el conserje no debería tener capacidad para recuperar ni extraer imágenes grabadas. Esa función corresponde exclusivamente a la persona designada por la Junta y, en su caso, a la empresa de seguridad con arreglo al contrato. Todas las extracciones deberían documentarse y realizarse solo para incidentes concretos, evitando usos indiscriminados o por simple curiosidad.
Cumplimiento del RGPD y obligaciones de protección de datos
Al tratar imágenes de personas identificadas o identificables, las comunidades de vecinos están plenamente sometidas al RGPD y a la Ley Orgánica de Protección de Datos. No se trata solo de colocar cámaras: es un tratamiento de datos personales que debe documentarse y cumplir una serie de requisitos formales.
En primer lugar, la videovigilancia debe ser una medida proporcionada y utilizada cuando no existan otros medios menos intrusivos para garantizar la seguridad. La comunidad debería valorar alternativas (mejoras en cerraduras, iluminación, control de accesos, etc.) y optar por las cámaras cuando realmente exista un riesgo o antecedentes de incidentes.
Una vez tomada la decisión, el responsable debe llevar un Registro de Actividades de Tratamiento que incluya la videovigilancia. Con la llegada del RGPD ya no es obligatorio inscribir ficheros en la AEPD, pero sí mantener un registro interno que la Agencia puede requerir en cualquier momento. La AEPD ofrece incluso una herramienta llamada Facilita RGPD que ayuda a generar este registro para pequeñas entidades como comunidades de propietarios.
Este registro debe contener al menos: la identidad y datos de contacto del responsable y, en su caso, del delegado de protección de datos; los fines del tratamiento (seguridad, prevención de robos, etc.); una descripción de los colectivos afectados (vecinos, visitantes, proveedores) y de los tipos de datos (imágenes, audio si lo hay); las categorías de destinatarios (por ejemplo, Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, juzgados); posibles transferencias a terceros países si se usaran servicios externos alojados fuera de la UE; plazos previstos de supresión de imágenes; y una descripción general de las medidas técnicas y organizativas de seguridad.
Aunque no sea obligatorio por ley, resulta muy recomendable que la comunidad elabore un Documento de Seguridad donde se expliquen de forma ordenada los flujos de datos, quién accede, cómo se custodian los soportes, qué hacer en caso de brecha de seguridad y cómo se atienden los derechos de los interesados. Este documento es una forma práctica de demostrar cumplimiento ante una eventual inspección.
Carteles informativos y deber de información
Un punto que nunca debe pasarse por alto es el deber de informar. La normativa obliga a colocar carteles visibles advirtiendo de que se trata de una zona videovigilada, tanto en los accesos como en las propias áreas vigiladas. La AEPD ha establecido modelos de distintivos informativos que pueden descargarse desde su web.
Estos carteles deben incluir, al menos, un título claro indicando que se trata de una zona videovigilada, la identidad del responsable del tratamiento (normalmente la comunidad de propietarios) y un modo sencillo de ejercer los derechos de protección de datos (dirección, correo o persona de contacto). Pueden situarse en conserjería, recepción, tablones de anuncios, entradas a garajes y otros puntos de paso, siempre en lugares visibles antes de entrar en la zona grabada.
Si las cámaras se usan también para control laboral de trabajadores que prestan servicios en la finca (conserjes, vigilantes, empleados de mantenimiento, limpieza), hay que tener especial cuidado. Existen guías sectoriales específicas sobre protección de datos y administración de fincas, y además es necesario informar de forma expresa al personal, cumplir con la normativa laboral y de protección de datos y evitar un control excesivo o desproporcionado.
Conservación y borrado de las imágenes
La duración del almacenamiento es otra de las claves de la normativa. Como regla general, las imágenes captadas por sistemas de seguridad en comunidades no deben conservarse más de 30 días. Pasado ese tiempo deben eliminarse automáticamente, normalmente mediante la sobrescritura del disco duro si el grabador está bien configurado.
La capacidad del disco duro y el número de cámaras determinarán cuántos días reales se conservan las grabaciones. En instalaciones habituales, los grabadores suelen dimensionarse para mantener alrededor de un mes de histórico, con discos que pueden ir desde unos pocos terabytes hasta varios, en función del número de cámaras, la calidad de imagen y las horas de grabación diaria.
Solo hay una excepción a este límite general: cuando las grabaciones se utilizan para denunciar infracciones o delitos. En esos casos, las imágenes concretas relacionadas con el incidente pueden conservarse durante más tiempo, siempre que se pongan a disposición de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad o de los órganos judiciales que las requieran. La comunidad debería documentar la extracción, adjuntarla a la denuncia correspondiente y dejar constancia de quién la solicita y con qué finalidad.
Quién puede ver y extraer las grabaciones
La pregunta de quién puede acceder a las grabaciones suele generar conflictos internos. No cualquier vecino puede ver las imágenes, ni siquiera aunque se trate de una zona común. El acceso debe quedar limitado a la persona designada por la Junta o a las empresas encargadas bajo contrato, y siempre con una motivación clara ligada a la seguridad.
En general, se distingue entre la visualización en directo y el acceso a las grabaciones almacenadas. La visualización en tiempo real con finalidad de vigilancia activa solo puede realizarla personal de seguridad privada acreditado. Si la finalidad es únicamente control de accesos o supervisión de instalaciones (por ejemplo, ver quién llama al portal o supervisar la puerta del garaje), el conserje o portero podría ver los monitores, siempre que las pantallas no estén al alcance visual de terceros.
En cuanto al material grabado, la recuperación y extracción de imágenes debe quedar restringida a la persona formalmente nombrada por la comunidad (presidente, vocal, administrador) y a la empresa de seguridad o mantenimiento como encargado del tratamiento, cuando sea necesario para investigar incidentes concretos. El conserje, como norma general, no debería tener acceso a las funciones de reproducción ni a la copia de grabaciones.
Para evitar accesos indebidos, el grabador o servidor de vídeo debe instalarse en un lugar no visible, protegido bajo llave, y el sistema debe contar con credenciales individuales con contraseñas seguras, evitando por completo dejar las contraseñas por defecto del fabricante. Esta medida, sencilla en apariencia, es uno de los puntos donde más errores cometen las comunidades.
Competencias de la AEPD y resolución de conflictos vecinales
La Agencia Española de Protección de Datos es el organismo que supervisa el cumplimiento de la normativa de protección de datos en materia de videovigilancia y puede imponer sanciones cuando detecta tratamientos irregulares. En su web se encuentran fichas informativas, modelos de carteles e incluso una guía específica de videovigilancia en comunidades de propietarios donde detalla criterios y ejemplos.
Conviene tener claro, sin embargo, que la AEPD no es el órgano encargado de resolver disputas entre copropietarios acerca de si conviene o no instalar cámaras, si molestan a determinado vecino o si el acuerdo de la Junta es oportuno. La Agencia se limita a analizar si el tratamiento de datos se ajusta a la ley, pero no presta asesoramiento jurídico individualizado sobre conflictos internos de la comunidad.
Cuando existan discrepancias sobre la instalación, la ubicación o el uso del sistema entre vecinos, será necesario acudir al cauce ordinario: administración de fincas, mediación, asesoramiento de un abogado o, en última instancia, a los tribunales civiles. La AEPD puede sancionar por cuestiones de protección de datos, pero no anula acuerdos comunitarios ni dirime enfrentamientos entre propietarios.
Importancia de contratar una empresa de seguridad homologada
Aunque no hay una obligación absoluta de que la instalación la realice una empresa homologada, en la práctica es altamente recomendable que el sistema sea suministrado y mantenido por una empresa de seguridad autorizada por la Dirección General de Policía. La complejidad técnica y legal de estos sistemas hace que el “hazlo tú mismo” salga caro si algo se hace mal.
Una empresa de seguridad homologada puede encargarse de diseñar la ubicación de las cámaras sin invadir zonas no permitidas, dimensionar correctamente el sistema de grabación, configurar plazos de conservación ajustados a los 30 días, implantar contraseñas seguras y proteger físicamente el grabador en un cofre o ubicación restringida.
Además, estas empresas están obligadas a cumplir la normativa de Seguridad Privada, RGPD y LOPDGDD, y suelen incluir en sus servicios el asesoramiento en la redacción del contrato de encargo de tratamiento, la notificación a las autoridades de seguridad privada cuando sea requerido y la generación del correspondiente registro de tratamiento de datos personales para la comunidad.
Otra ventaja es la parte de mantenimiento: un sistema de videovigilancia sin revisión periódica puede quedarse días o semanas sin grabar por una avería desconocida. Algunas soluciones profesionales incorporan sistemas de supervisión remota que permiten detectar fallos automáticamente y avisar a un técnico sin que la comunidad tenga que estar pendiente, garantizando así la continuidad de la vigilancia y la validez de las imágenes.
Por último, aunque contratar una empresa externa no exime a la comunidad de sus obligaciones como responsable del tratamiento, contar con un proveedor especializado reduce enormemente el riesgo de incumplimientos por desconocimiento o falta de capacidad técnica, y evita que las imágenes pierdan valor probatorio por errores de instalación o custodia.
A lo largo de todo lo anterior puede verse que instalar cámaras de vigilancia en una comunidad de vecinos no es simplemente “colgar cuatro domos en el portal”; requiere un acuerdo de Junta bien adoptado, respetar estrictamente las zonas que se graban, cumplir las obligaciones del RGPD, limitar el acceso a las imágenes y apoyarse en profesionales homologados para que el sistema sea realmente útil, disuasorio y, sobre todo, legal, evitando sanciones y conflictos innecesarios entre los propios propietarios.
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